La parálisis del mercado inmobiliario ha constituido un estímulo para
que nuestros legisladores, con mayor o menor fortuna, se hayan
aventurado a proponer novedades legislativas con el fin de dar un cierto
impulso a un sector devastado por la crisis económica y en el que las
perspectivas de recuperación se antojan, en el mejor de los casos,
lejanas. De entre las medidas adoptadas, procede destacar aquellas que
pretenden incidir en el mercado del alquiler y, en particular, el del
alquiler residencial. En este sentido, la existencia de una importante
bolsa de viviendas que se encuentran fuera del circuito de
comercialización ha motivado una profunda reflexión sobre los motivos
por los cuales, para los propietarios de tales viviendas, es preferible
mantenerlas cerradas antes que alquiladas.
Sin entrar a examinar tales razones, que por su complejidad y
extensión requerirían de un análisis específico, sí conviene identificar
aquellas cuestiones que, dada su incidencia en la decisión de las
partes a la hora de perfeccionar un contrato de arrendamiento, han sido
tomadas en especial consideración por el legislador al proponer la
reforma en curso.
La primera medida que destaca poderosamente la atención es la
reducción del plazo mínimo de duración contractual para los
arrendamientos de vivienda, de los cinco años actuales a los tres. Esta
significativa reducción responde a una creciente demanda de los
propietarios de estos activos, para quienes el plazo actual de cinco
años es percibido negativamente en un mercado tan volátil como el
inmobiliario, en el que no solo las condiciones contractuales acordadas
con el arrendatario pueden quedar rápidamente obsoletas y desajustadas
con arreglo a la evolución natural (y cada vez más imprevisible) del
mercado, sino que, además, la existencia de arrendamientos de media o
larga duración puede constituir un obstáculo insalvable para la
consumación de operaciones de transacción a formalizar con
inversionistas, especialmente extranjeros, en las que la posible
inmediatez en la disposición de tales activos pueden constituir la clave
del éxito de la operación.
Por si ello no fuera suficiente, la reducción del plazo mínimo de
duración contractual se complementa con una segunda medida consistente
en la facultad del arrendador de oponerse a la prórroga obligatoria
siempre que, una vez transcurrido el primer año de vigencia del
contrato, comunique al arrendatario (con dos meses de antelación) la
necesidad de disponer de la vivienda arrendada, con el fin de destinarla
a vivienda permanente para sí (o para sus familiares directos en primer
grado de consanguinidad o adopción), o para su cónyuge, en aquellos
supuestos de separación o divorcio por sentencia judicial firme.
Si bien es cierto que esta facultad del arrendador ya estaba prevista en el artículo 9 de la LAU, tras la reforma operada por la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, la propuesta actual supone un paso más radical, al desaparecer la exigencia impuesta en el actual artículo 9 de hacer constar explícitamente en el contrato de arrendamiento la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años. La minoración de los requisitos exigidos para el ejercicio de esta facultad permite un mayor margen de maniobra al arrendador, dotando a la relación arrendaticia de una flexibilidad (y por qué no decirlo, de una interinidad) de la que antes adolecía, todo ello en concordancia con el principio de volatilidad e incertidumbre que caracteriza el actual mercado inmobiliario.
Una segunda medida de especial relevancia es la relativa a las causas
de resolución del contrato de arrendamiento, previéndose, entre otras,
que si durante la vigencia del contrato el derecho del arrendador
quedara resuelto como consecuencia, entre otras causas, del ejercicio de
un derecho de opción de compra o con motivo de la enajenación forzosa
derivada de una ejecución hipotecaria, quedará igualmente extinguido el
arrendamiento, salvo que el contrato de arrendamiento hubiera accedido
al registro de la propiedad con anterioridad al derecho determinante de
la resolución.
Ciertamente, la mención expresa a la enajenación forzosa derivada de
una ejecución hipotecaria no es ocasional y nos conduce
irremediablemente a tomar, con mayor consideración, si cabe, la
posibilidad de inscribir el contrato en el registro de la propiedad como
único mecanismo de protección frente a terceros. Es, en este sentido,
que debe interpretarse la propuesta legislativa conforme a la cual el
adquirente de una vivienda arrendada, que reúna los requisitos del
artículo 34 de la Ley Hipotecaria, solo quedará subrogado en los
derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase
inscrito.
El acceso registral de los contratos de arrendamiento de vivienda
merece una doble consideración: en primer lugar, el encarecimiento de
los gastos contractuales motivado por los costes asociados a la indicada
inscripción registral a cargo del arrendatario, en última instancia,
por la no inscripción del contrato en el registro; y, por otra parte,
las dudas que ofrece la efectividad de esta disposición legal, más si
tomamos en consideración la experiencia previa con respecto a los
contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda no inscritos,
respecto de los cuales la doctrina jurisprudencial ha mantenido su plena
vigencia y eficacia jurídica aún en defecto de constancia registral.
Una tercera cuestión destacable, aún a título de anécdota, es la
relativa a la posibilidad de que las partes acuerden que, durante un
plazo determinado, la obligación de pago de la renta pueda remplazarse
total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o
rehabilitar el inmueble.
Esta “contraprestación en especie” se revela como una interesante
posibilidad para facilitar la comercialización de aquellos inmuebles
que, bien por la fecha de su construcción, bien por el deficiente estado
de mantenimiento que presenten, resulten menos atractivos en el mercado
arrendaticio.
Resulta obvio que, en el caso de optarse por esta posibilidad, se
exigirá a las partes contratantes, no solo un ejercicio de
especificación y detalle con respecto a las obras a realizar, su
naturaleza y condiciones de ejecución, sino además una perfecta
identificación de los términos y plazo durante el cual se remplazará el
pago de la renta, a fin de evitar conflictos a futuro que puedan
desembocar en pleito.
Una última cuestión a destacar es la incidencia que, para los
contratos de arrendamiento que se suscriban a partir del próximo 1 de
junio, tendrá el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se
aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia
energética de los edificios. La necesidad de obtener el correspondiente
certificado de eficiencia energética, para aquellas viviendas que no
dispongan del mismo (todas las construidas en virtud de licencias de
obra anteriores a 2007), supondrá un coste adicional que, con toda
seguridad, acabará repercutiendo en el coste del contrato con cargo para
el arrendatario.
A modo de conclusión de la propuesta legislativa examinada resulta
pertinente resaltar que frente a voluntades legislativas precedentes, en
las que la protección de los derechos del arrendatario, como parte
débil del contrato, constituía el verdadero objetivo de la Ley, el
actual proyecto de ley presenta propuestas legislativas en las que prima
claramente la intención de estimular la dinamización del mercado
arrendaticio, aún a costa de reducir los derechos de la parte
arrendataria, optando, en último extremo, por una clara flexibilidad en
la configuración de los contratos de arrendamiento de vivienda, dando
mayor entrada a la voluntad de las partes.
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