El fin de las ventajas fiscales se han hecho sentir, y con fuerza, en
el mercado inmobiliario.Si la compra de vivienda no atravesaba uno de
sus mejores momentos, la supresión de la deducción así como la
desaparición del IVA superreducido del 4% ligado a este tipo de
operaciones han asestado un duro golpe al mercado. La consecuencia de
esto: la mayor caída en las ventas de casas desde que comenzó la crisis.
En concreto, en marzo, último mes del que se disponen datos y primero
en el que se puede evaluar con mayor exactitud el impacto de los cambios
normativos, la compraventa de viviendas bajó un 37% respecto al mes
anterior y un 12,6% si se compara con el mismo periodo de 2012. El
pinchazo de la burbuja inmobiliaria, esa que tantas alegrías reportó
durante los años de bonanza, continúa haciendo estragos en una economía
que durante años ha tenido como principal sustento el ladrillo.
Con unas perspectivas macroeconómicas poco halagüeñas –según el
Gobierno el PIB caerá un 1,3% en 2013– y la destrucción de empleo
continuará siendo una constante en los próximos meses, los ciudadanos se
piensan mucho las cosas ante de decidirse por la compra de una casa.
Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, denomina a esto
“economía de prudencia”, lo que unido al endurecimiento de las
condiciones de financiación tiene por efecto una contracción mayor de la
demanda.
Y es precisamente la demanda uno de los de los principales problemas
que vive el sector inmobiliario, de acuerdo a lo señalado por Fernando
Rodríguez Acuña, de Acuña y Asociados. La elevada tasa de paro (27,1%
según la EPA del primer trimestre de este año) está incidiendo con
especial virulencia entre el sector de la población donde se generan los
nuevos hogares.Además, y tal y como expone Josep Oliver, catedrático de
Economía Aplicada y EuropG, los cambios estructurales de la población
están trayendo consigo una caída en la creación de nuevas familias que
pasa desde los 400.000 nuevos hogares que se formaban de media al año
entre el periodo que va desde 1999 a 2008 a las escasas 60.000 nuevas
familias que se constituirán cada año entre 2012 y 2017.
Rodríguez Acuña identifica como segundo desajuste la renta de los
hogares. En 2012, y de acuerdo a la información proporcionada por el
INE, los ingresos familiares cayeron un 3,8% debido, entre otros motivos
a la caída de los salarios.La escasa demanda unida a la pérdida de
poder adquisitivo acrecientan los descensos en la compra de viviendas.
Rodríguez Acuña cree que la vía de recuperación del mercado pasa por una
rebaja del precio de la vivienda. Para el experto, el equilibrio se
conseguiría con un recorte de los precios del 30% respecto a los niveles
actuales.
En los tres primeros meses del año el ajuste de precios continúo su
camino. Las cifras que maneja el ministerio de Fomento estiman en 7,9%
la caída sufrida por el metro cuadrado desde los 1.649,3 euros que
registraba en el primer trimestre de 2012 a los 1.519 euros de comienzos
de este año.El descenso respecto a los niveles de principios de 2008
-momento en que el metro cuadrado se situaba en su máximo histórico- es
del 27,7%.
Oliver indica que dentro de esta caída continuada se pueden observar
dos tendencias.La primera, que va desde el estallido de la crisis hasta
finales de 2011 (en esos cerca de tres años el precio de la vivienda
cedió un 19%) y una segunda, que abarca los doce meses de 2012. El
acelerón experimentado a lo largo del último año se debe
fundamentalmente a la política puesta en marcha por el sector financiero
para desprenderse del ladrillo que tanta factura estaba pasando a los
resultados.
No obstante, el catedrático de la Universidad Autónoma de Barcelona
sostiene que, aunque todavía el precio tendrá que caer entre un 15 y
20%, en algunas regiones como Madrid y Barcelona ese ajuste ya se ha
efectuado. El lado opuesto a estas dos grandes ciudades lo representa el
arco mediterráneo o los municipios de los alrededores de Toledo y
Segovia, lugares en los que se concentra la mayor proporción de vivienda
sin vender y que a pesar de la caída de los precios, el mercado no
podrá absorber.
Con un stock viviendas de 676.038 unidades, según datos de Fomento,
Fitch considera que los pisos están sobrevalorados. Mientras agentes
como Tinsa barajan la caída de los precios en un 37,2% desde finales
2007, la agencia cree que esta ha sido inferior al 25%. De acuerdo a sus
estimaciones la sobrevaloración asciende al 19% si se compara con los
alquileres y al 21% respecto a los ingresos.
Las ofertas de los bancos frente a la Sareb
Parecía que nunca iba a llegar.Año tras año, durante una década, el
boom inmobiliario y la especulación provocaron que los precios de la
vivienda alcanzasen cifras desorbitadas. A comienzos de 2008 el metro
cuadrado se situaba en los 2.101 euros, su nivel más alto.A partir de
entonces, el estallido de la crisis dio paso a la corrección. Mientras
algunos creen que la caída sufrida en los últimos cinco años no es nada
en comparación a lo que nos espera cuando la Sareb entre en pleno
funcionamiento, otros se muestran más escépticos respecto a su efecto
real.Estos últimos opinan que más que el banco malo, lo que realmente
puede acelerar la caída son las ofertas lanzadas por las propias
entidades para aligerar sus balances. Con independencia de cómo sea, el
caso es que en los últimos meses el descenso de los precios así como la
mejora de la confianza se han traducido en un mayor apetito de viviendas
por parte de los extranjeros. Es precisamente este colectivo en el que
están depositadas las esperanzas para dar salida al stock. En un momento
en que las familias con poder para acceder a una segunda vivienda se
muestran desconfiadas con la situación económica, la idea de que España
permanecerá en el euro ha sido el reclamo para atraer la inversión.
Aprovechando por supuesto los bajos precios.
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